Koupě nemovitosti na hypotéku znamená postup, kdy je kupní cena nemovitosti kupované kupujícím financována (byť částečně) prostřednictvím hypotečního úvěru úvěrující banky. Jedná se o zcela obvyklý postup při úplatném převodu vlastnického práva k nemovitosti, při kterém se zároveň k převáděné nemovitosti zřizuje zástavní právo úvěrující banky k zajištění pohledávek z úvěrové smlouvy. Je třeba si uvědomit, že s ohledem na požadavky nejčastěji používaných úvěrujících bank v České republice bývá systém s ohledem na ochranu dotčené banky takový, že je nejprve podán návrh na vklad zástavního práva ke kupovaným nemovitostem (zajištění pohledávek banky z předmětné úvěrové smlouvy) a až následně banka vyplácí peněžní prostředky a je podáván návrh na vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího. To jinými slovy znamená, že zástavní smlouvu v takovém případě podepisuje i prodávající, protože v době jejího podpisu je ještě vlastníkem nemovitostí. Z toho důvodu je nejvhodnější podepisovat kupní smlouvu i smlouvu zástavní při jedné schůzce, aby se minimalizovali časové rozestupy a tím se zvyšuje bezpečnost transakce pro smluvní strany.
Velmi často dochází v této souvislosti k převodu nemovitosti zatížené hypotékou vlastníka nemovitosti, kdy na prodávané nemovitosti vázne zástavní právo banky, která poskytla prodávajícímu úvěr k úhradě kupní ceny v době, kdy nemovitost prodávající kupoval. V rámci procesu převodu vlastnického práva je pak z kupní ceny hrazené kupujícím (ať se jedná o vlastní prostředky či o prostředky z úvěru) uhrazena pohledávka banky prodávajícího, na základě čehož toto původní zástavní právo zanikne. Postup banky je obdobný jako při refinancování hypotéky, tzn. že banka provede tzv. vyčíslení mimořádné splátky k určitému dni (kde laicky řešeno vyčíslí celkovou částku, kterou požaduje uhradit na celkové vypořádání úvěru vč. všech poplatků tak, aby dlužník z předmětné původní úvěrové smlouvy nebyl již ničeho povinen) a dle tohoto vyčíslení je pak provedena platba, v důsledku čehož zaniká dluh vůči této bance a tedy i její zástavní právo.
Se zástavním právem jsou někdy zřizována (a do katastru nemovitostí zapisována) i související práva. Ty v některých případech mají právní povahu samostatných věcných práv (zákaz zcizení a/nebo zákaz zatížení). To jinými slovy zjednodušeně řečeno znamená, že předmětnou nemovitost nesmí její vlastník bez písemného souhlasu banky zcizit (tedy např. prodat) a/nebo zatížit (tedy např. zřídit nové zástavní právo, věcné břemeno apod.). Tato práva jsou však obvykle zřizována na dobu trvání zástavního práva a sdílí tudíž tentýž právní osud. V rámci procesu převodu nemovitostí je však na ně nutné myslet, zejména za účelem včasného obstarání si předmětných souhlasů banky.
Naše advokátní kancelář s hypotékami v rámci procesu převodu nemovitostí běžně pracuje a smluvní dokumentaci připravuje na míru i s ohledem na požadavky zúčastněných bank. Chcete-li koupit nemovitost a nemáte-li ještě zajištěnou hypotéku, naše kancelář spolupracuje i s renomovanými finančními poradci a rádi Vám v tomto směru rovněž poradíme.